RESUMEN DE PROYECTO MODIFICACION CODIGO URBANISTICO

CLICK DESCARGA RESUMEN PROYECTO DE LEY CAMBIO CODIGO URBANISTICO

Condiciones de la Edificabilidad

Se agrega corredor USAB 0: tendrá una altura máxima de 9.00 m. Altura mínima de 2.60 m. en pb y estará limitada el área edificable a LFI

USAB 1: pasara a tener la edificabilidad máxima de doce metros (12m). Altura mínima de 2.60 m. en pb y estará limitada el área edificable a LFI

USAB 2: : pasara a tener la edificabilidad máxima con un Plano Límite de catorce metros con sesenta centímetros (14.60m). Altura mínima de 2.60 m. en pb y estará limitada el área edificable a LFI

Para las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja 0, 1 y 2 la altura máxima coincide con el Plano Límite. No existirán más los retiros por sobre altura máxima en dichos corredores.

PROHIBEN BALCONES AL FRENTE EN CORREDORES USAB

BALCONES EN RESTO DE CORREDORES

1. Calles de menos de 15 m de ancho PROHIBIDO CUALQUIER ELEMENTO EN VOLADIZO

2. Entre 15 m y 30 m de ancho balcones de 1.50 m

3. + de 30 m de ancho balcones de 2.00 m

Además de respetar en todos los casos la separación de 0.50 m a filo del cordón se agrega que deberán respetar 0.60 m a eje del arbolado de alineación

Área Edificable

Se implementa la obligatoriedad de conformación de espacio urbano propio o colaboratorio PREVALECIENDO SOBRE BANDA MINIMA EDIFICABLE DE 16 m.

TRAZA DE LFI

Se elimina la no afectación de lotes por fuera de prolongación máxima de 34 m.

EXTENSIONES LIBRE DE MANZANA:

RETIRO DE LINEA DIVISORA DE PREDIO DE FONDO:

•CA Y CM = 8 m

•USAA, USAM Y USAB2 = 6 m

•USAB 0 Y 1= 4 m

El área descubierta resultante se considera Espacio Urbano.

Para parcelas de menos de 22 m de profundidad se acepta un retiro de 3m si se encuentren directamente vinculadas o, si a través de la extensión, se vincula directamente al Espacio Libre de Manzana.

Compensación de LFI

En corredores USAB 1 y 2 la edificación que sobrepasa la L.F.I. puede desarrollarse en un ancho máximo de cuatro metros (4.00 m). En USAB 0 se prohíbe

Parcelas no alcanzadas por la L.F.I

RETIRO DE LINEA DIVISORA DE PREDIO DE FONDO

•CA Y CM = 8 m

•USAA Y USAM = 6 m

•USAB 0, 1 y 2= 4 m

Se agrega que si la parcela tiene menos de 20 m de profundidad y se encuentra fuera del polígono de trazado de la LFI queda eximida de cumplir dicha obligación

Espacio y Centro Libre de Manzana

Se elimina sobre cota 0: cocheras (exigibles), espacio guardacoches y usos en terreno absorbente con excepcion de lo nombrado en art 6.4.3.3

Ocupación hasta LIB

En basamentos de CA y CM se incorpora la obligatoriedad de cumplir con 80% terraza verde en el sector comprendido entre LFI y LIB

Se admite compensación de LIB

En caso de no verse afectado por LIB, los basamentos tienen obligación de retirarse 4 m de LDP de fondo

DIMENSIONES DE PATIOS VERTICALES

USAM, USAA, CM y CA: Superficie mínima = veintiséis metros cuadrados (26m2) Y Lado mínimo (d min.) = cuatro metros (4m)

USAB 0, USAB 1 y USAB 2: Superficie mínima = veinte metros cuadrados (20 m2) Y Lado mínimo (d min.) = cuatro metros (4m)”

ENFRENTAMIENTO DE AREAS DESCUBIERTAS

Se agrega Obligatoriedad de enfrentamiento con todas las áreas descubiertas en caso de solicitar enrase

Ubicación de Edificios de Perímetro Libre

ARTICULO 10.1 ACHICAN FRENTE DE 34m A 26m para poder emplazar

Ubicación de Edificios de Perímetro Semilibre

Obligatorio si la parcela supere un frente de doce metros (12.00 m) y se encuentre flanqueado por el espacio urbano de un perímetro libre o semilibre

Retiros de frente

Los retiros de frente pasaran a tener mínimo 3m en caso de lindero consolidado retirado sin dejar medianeras expuestas

En corredores USAB el organismo obligara el retiro total de frente en los casos de “… sectores que hayan sido afectados a dicha condición en el antiguo Código de Planeamiento Urbano y de acuerdo a su nivel de consolidación y características morfológicas actuales de la cuadra…”

Enrase tipo B1

Las parcelas emplazadas en USAB ahora pueden completar tejido en un MINIMO de 5m hasta un máximo de 1/3 del frente

Construcciones Permitidas por sobre los Planos Límites

Agrupar en un volumen similar al del núcleo de circulación vertical, SIN SUPERAR 35% de la superficie del nivel de azotea. Se agrega que puede superar en 1.20m piscinas cubiertas

Para acceso a techos verdes:

• Perímetro libre de altura mayor a CA = 6.40 m

• U.S.A.M., U.S.A.A., C.M. y C.A.= 5.20 m

• U.S.A.B 0, U.S.A.B 1 y U.S.A.B 2= 3.40 m

MODIFICACION DEFINICION DE EDIFICIO CONSOLIDADO: altura mínima sobre LO

• CA = 60%

•CM = 70%

•USAA = 75%

•USAM = 80%

•USAB 0, 1 Y 2= 85% (también deberá cumplir con el 80% de ocupación dentro del área edificable)

TORRES SE PERMITE SUPERAR ALTURA MAXIMA EN PARCELAS DE GRANDES DIMENSIONES Y SOBRE AVENIDAS CON TORRES DE HASTA 90 m DE ALTURA

Tramitaciones “Una misma parcela no puede beneficiarse con dos regímenes normativos en materia urbanística incompatibles entre sí.”

Relativos al Uso

Actividades accesorias o servicios auxiliares: funciones accesorias del uso principal que no requieren autorización de la actividad económica anexa para su desarrollo.

Uso compatible: Usos o actividades que pueden coexistir en un mismo edificio o predio y estar comunicados deberán ajustarse a las normativas vigentes para cada rubro, pudiéndose desarrollar en un mismo ámbito de manera simultánea con el principal.”

CAMBIOS EN CUADROS DE USOS DE SUELO:

IMPORTANTE EN USAB 0, las superficies máximas admitidas serán de 100m2, para más superficie se deberá presentar consulta a DGIUR

Se modifican y restringen usos en mixtura 1 y 2

Ejemplo:

3.6.1. Usos complementarios específicos:

La superficie total de los usos complementarios no puede superar el treinta por ciento (30%) de la superficie total de la unidad de uso.

- El uso principal absorberá los requerimientos de estacionamiento vehicular, bicicletas y módulos de carga y descarga, por la totalidad de la unidad de uso.

- No se exime del cumplimiento de la normativa ambiental, de edificación y de habilitaciones

APRECIACIONES SOBRE EL ATLAS MODIFICADO Y SUS IMPLICANCIAS

DEVOTO: Con esta propuesta, los emplazamientos rodeando la plaza arenales en color rosa, los locales que cambien de razón social perderán la habilitación y deberán cerrar.

La construcción estará muy limitada.

Se perjudicaría los establecimientos gastronómicos característicos del lugar que no podrán realizar transferencias en caso de cerrar, logrando la pérdida de puestos de trabajo y empobrecimiento de la zona

ZONA SUR: se generan zonas de exclusión comercial y construcción en un área que no se encuentra desarrollada y se pretende desarrollar.

PALERMO SOHO: se modifica implementando manzanas con USAB 1 lo que restringe aún más la construcción y según el nuevo cuadro de usos, se limita la actividad comercial.

COMPARATIVA DE NORMATIVA ACTUAL Y PROYECTO DE LEY

IMPACTO EN LOTES Y DESARROLADORES

Ej.: terreno de villa Urquiza, construcción existente de 250 m2 y terreno de 372 m2. Según normativa actual, se pueden construir 1300 m2 vendibles por lo que su tasación de terreno es de U$S 450.000.

Según proyecto de ley, dicha parcela pasaría a tener una superficie vendible de 700 m2 por lo su valor disminuye considerablemente hasta U$S 240.000 lo genera una disminución considerable en el poder de venta de dueños.

Se abre la interrogante de que ocurrirá con las PyMES constructoras y desarrolladoras al limitar tanto las capacidades constructivas y el impacto comercial que tendrá esta nueva normativa para locales habilitados en funcionamiento. ¿Prevalecerá el enfoque en el bien de uso, incluso si esto implica afectar en demasía los bienes destinados al intercambio comercial